Мнение экспертов

Паркинги не для всех

16 апрель 2013 (18:12)

Проблема появления большого количества так называемых «висяков» — непроданных парковочных мест — существует во многих городах России. Екатеринбург не стал исключением в этом вопросе. Эксперты заявляют о том, что даже состоятельные люди не торопятся покупать места для автомобилей за полмиллиона рублей. Девелоперы, в свою очередь, жалуются, что строительство паркингов стоит очень дорого, но они вынуждены продавать их по себестоимости, а иногда и ниже. Однако существует и другая точка зрения. Так, эксперты считают, что продавая парковочные места, девелоперы практически берут деньги за воздух.

По словам исполнительного директора Ассоциации строителей Урала Вячеслава Трапезникова, высокая цена одного места в подземном паркинге оправдано себестоимостью его возведения, которая в ряде случаев достигает 1 млн руб., а невозможность впоследствии его продать негативно сказывается на финансовом положении застройщиков.

«Цена варьируется в зависимости от степени заглубления и уровня грунтов и может достигать 1 млн руб. и более. В связи с этим подземные паркинги превратились в настоящую головную боль для девелоперов, потому что согласно нормативам, не строить их нельзя. Обычная ситуация для Екатеринбурга: все квартиры в доме проданы еще за несколько месяцев до ввода, а паркинг еще через три года после заселения остается практически пустым. Данная ситуация оказывает сильное негативное влияние на экономику девелоперов», — рассказал Вячеслав Трапезников.

Причем, по его мнению, сдача парковочных мест в аренду также не выход: необходимость обслуживать кредиты не дает возможности покрывать расходы за счет арендных платежей за использование места в подземной парковке.

«Кредит застройщикам доступен под 15 — 16%, а для небольших компаний и того дороже. Соответственно, если паркинг возведен за 100 млн руб., а таких большинство, то обслуживание кредита по нему стоит 15 млн руб. в год. Никакая аренда не покроет эти расходы. Отрицательная экономика получается в любом случае», — добавляет Вячеслав Трапезников.

Впрочем, существует мнение, что рано или поздно паркинги в Екатеринбурге все равно будут раскуплены — как бы дорого они не стоили, потому что город развивается, а количество автомобилей на душу населения растет.

«Хочу отметить следующее: учитывая урбанизацию города Екатеринбурга, безусловно, все парковки, которые строятся, все равно будут проданы, не важно сколько лет пройдет — пять, десять, пятнадцать», — заявил директор агентства недвижимости компании «Атомстройкомплекс» Александр Матофаев.

Таким образом, по его мнению, продажа парковок — лишь вопрос времени, рано или поздно девелоперы от них избавятся. Но тем не менее он заявляет о том, что этот процесс можно ускорить комплексным воздействием на инфраструктуру города.

«Одной превентивной мерой эту проблему не решить. Здесь речь идет о комплексных мерах, например, можно вводить лояльные программы для покупателей, такие как «паркинги в рассрочку» по заниженной стоимости или продавать себе в убыток и так далее. Но кроме этого нужно создавать такие условия, чтобы люди были вынуждены покупать места для автомобилей: создавать закрытые дворы, делать парковки около зданий платными», — рассказал Александр Матофаев.

Однако некоторые эксперты полагают, что дороговизна парковок не оправдана. По их мнению, себестоимость паркингов по факту очень низкая. А высокие цены на них существуют потому, что в городе просто нет дешевых аналогов. Тем не менее, по мнению заместителя директора по развитию «AVS Group Development» Александра Масурского, продавать машиноместо за полмиллиона и более — не что иное, как наглость, которая должна быть наказуема.

«Я думаю, проблема продажи парковок связана с их завышенной ценой. Данный вопрос решен в отдаленных районах Екатеринбурга, например, на Вторчермете, где в стоимость квартиры включено парковочное место. В центральном районе стоимость двух полосок на бетонке может быть 500, 600, 700 тысяч рублей или миллион. При этом себестоимость подземного паркинга при строительстве копеечная, потому что он представляет из себя фундамент, который уже включен в стоимость объекта, а его потом реализовывают отдельно. Такие продажи за границей уже давно уголовно наказуемы», — заявил заместитель директора по развитию «AVS Group Development» Александр Масурский.

Однако Александр Матофаев утверждает, что себестоимость одного машиноместа в подземном паркинге варьируется в пределах 500 — 600 тыс. руб. По его словам, вопрос дороговизны парковочных мест сам по себе разорителен для застройщиков.

«В большинстве случаев застройщики не накручивают дополнительные суммы на продажу паркингов. Они либо продают паркинги по себестоимости, либо в убыток. Экономика, которая определяет цену машиноместа формируется под действием определенных нормативов качества, прочности, коммуникаций. Но я не знаю ни одного застройщика, который стремился бы на этом зарабатывать. Есть нормативы жилищного строительства, требующие определенного числа машиномест на душу населения в жилом доме. Застройщики строят паркинги в рамках правового поля, их закон обязывает сооружать и подземный паркинг, и наземный, в зависимости от возможностей участка», — заявил Александр Масурский.

Как считает независимый эксперт, для сдачи в эксплуатацию жилого дома необходимо снабдить его определенным количеством парковочных мест исходя из строительных правил. По сути, эти парковочные места должны быть привязаны к квартирам данного жилого дома. Но собственники, как правило, продают их кому угодно. По его мнению, строители, предвидя, что паркинги будут плохо раскупаться, закладывают их стоимость в цену жилья, а потом реализуют их отдельно от жилого фонда.

Таким образом, в накладе, по мнению некоторых экспертов, девелоперы не останутся. Более того, они понимают, что рано или поздно «висяки» будут проданы, потому что количество автомобилей в Екатеринбурге увеличивается, а число мест, где можно их припарковать, сокращается. Возможно, мы доживем до тех времен, когда автолюбители будут рады и миллион заплатить за парковочное место, но его уже не будет в наличии.

Другие материалы по теме: